acquérir un logement vendu loué ?

Que dit la loi à ce sujet ?
Lorsqu’il est prévu au contrat, le dépôt de garantie (ou caution) est versé par le locataire (ou un intermédiaire) au propriétaire bailleur au moment de la signature du bail. La caution est conservée par le propriétaire pendant toute la durée de la location et sert à garantir l'exécution des obligations locatives du locataire (arriérés de loyers, de charges, réparations des dégradations…).

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Le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à 1 mois de loyer en location vide et 2 mois en location meublée.

En tant que propriétaire bailleur, vous devez le restituer dans un délai maximal d’1 mois à compter de la remise des clés par votre locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Ou un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire si l’état des lieux n’est pas conforme, déduction faite de toutes sommes que le locataire reste à devoir (dégradations, arriérés de loyers ou de charges…), à condition qu'elles soient dûment justifiées.

Que se passe-t-il en cas de changement de propriétaire ? Qui devra restituer le dépôt de garantie ?
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu'en cas de “mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.”

En cas de vente, de donation ou de succession d’un logement occupé, la restitution du dépôt de garantie que le locataire a versé à l’ancien bailleur, à son entrée dans les lieux incombe donc au nouveau bailleur. 
C’est ce qu’a également rappelé la jurisprudence, en faisant une application stricte de la loi et en condamnant le nouveau propriétaire bailleur à rembourser au locataire le montant intégral du dépôt de garantie qu’il avait versé à l’ancien bailleur (cass. civ. 3e du 8.9.16, n° 15-19169).
Si vous êtes le nouveau bailleur, pensez bien à régler la question du dépôt de garantie avec l’ancien bailleur, au moment de la vente.

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